San Pedro de la Paz concentra la mitad de la oferta inmobiliaria del Gran Concepción

Flickr / aguayoki

En cinco años, la comuna ubicada a quince minutos de la capital regional ha acaparado el 49% del desarrollo residencial, pese a que apenas aglutina el 8,3% de la población de la zona.

Concepción, o mejor dicho el Gran Concepción -zona que reúne entre otras comunas a Chiguayante, Penco y Talcahuano-, es la segunda conurbación más grande del país, siendo superada sólo por la capital nacional. Esta situación la vuelve una zona con un considerable desarrollo inmobiliario.

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por DANILO BUSTAMANTE ROCHA

La comuna que se roba todo el protagonismo en la expansión del sector en la conurbación es San Pedro de la Paz. Pese a que su población se estima escasamente por sobre los 80 mil habitantes (de un total superior a los 960 mil), actualmente -según los datos de la Cámara Chilena de la Construcción- en la Región del Biobío, del total de la oferta de proyectos residenciales y comerciales, que llegó a 4.125 unidades en febrero pasado, la comuna ocupa el 49% del total del Gran Concepción, dejando muy atrás a la capital regional (20,5% de la oferta), a Talcahuano (19,8%) y a Chiguayante (7,8%).

Esta situación a su vez viene acompañada de una fuerte alza general en la oferta inmobiliaria, la que creció 38% desde febrero de 2007.

"San Pedro es la comuna dormitorio del Gran Concepción", afirma Marcos Stuven, gerente comercial de la Inmobiliaria Aitué, una de las firmas que concentran la mayor cantidad de proyectos en la comuna. Entre éstos destacan San Pedro del Valle y la Península de Andalué. El primero, en una extensión de 85 hectáreas, ofrece cerca de 850 viviendas -entre 2.000 y 3.500 UF-, mientras que el segundo mezcla edificaciones en altura con casas.

Tiempos de traslado

Para Stuven, diversas son las razones por las que San Pedro de la Paz posee la mayor expansión de los últimos cinco años. "Antes, la opción residencial a Concepción era Chiguayante, pero los tiempos de traslado a Concepción podían llegar a 30 minutos", destaca el ejecutivo, resaltando la corta distancia que separa Concepción con la creciente comuna y su buena conectividad con el polo urbano de la conurbación.

Para Jaime Sanz, administrador del proyecto Bosquemar -nueve torres a orillas del mar-, que realiza el grupo Patagual, parte del atractivo de San Pedro de la Paz está dado por sus características naturales. "Concepción siempre ha dado la espalda al mar. Este proyecto recién está despertando, porque la gente no cree que esto (departamentos a las orillas de la playa) esté en este lugar", señala el ejecutivo. El grupo Patagual ya ha invertido 800 mil UF en los dos primeros edificios que levantaron en el paño de 3,2 kilómetros que poseen, lo que les ha permitido ofrecer al mercado 211 departamentos desde las 1.400 UF hacia arriba.

Aunque el Gran Concepción se ha visto afectado por una baja en las ventas -entre enero y febrero cayeron 33 y 19% en casas y departamentos, respectivamente, si se compara con el mismo binomio de 2007-, en los ejecutivos hay confianza en que la situación se revertirá. "Hubo un bajón importante en enero y febrero, pero éste en general se ha ido frenando", afirma Sanz.

Fuente: El Mercurio Lunes 26 de mayo de 2008

''Viviendas sociales'' de mentira

por Patricio Herman*

El lunes 14 de mayo pasado, en conjunto con el senador Nelson Ávila, nos reunimos con Ricardo Escobar, director del Servicio de Impuestos Internos (SII), para plantearle las pérdidas económicas que sufre el Estado al amparar que los departamentos de las torres habitacionales de algunas inmobiliarias que construyen en el centro de Santiago, bajo el subsidio de UF 200 de Renovación Urbana, sean calificadas como "viviendas sociales", en circunstancias que no lo son.
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El mismo día entregamos la documentación de respaldo en la Contraloría General de la República porque la irregularidad se convierte en ilegalidad puesto que el Minvu, siempre muy suelto de cuerpo, ha establecido que se puede pasar por alto en la comuna de Santiago la exigencia establecida en el artículo 6.2.3. de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones que dice textualmente "en las viviendas sociales la puerta de acceso de los edificios colectivos o de las viviendas unifamiliares no podrán distar más de 30 m. de una vía de tránsito público o espacio público, medida desde el correspondiente deslinde del terreno común". Nosotros no sabíamos que un ministerio, por muy díscolo que sea, pueda llegar al extremo de propiciar la vulneración de sus propias disposiciones reglamentarias.

Como a las verdaderas viviendas sociales, por razones obvias, no se les exige la construcción de estacionamientos, tampoco se les exige a esos edificios, produciéndose problemas de cierta envergadura que la Municipalidad de Santiago le ha representado al Minvu, ya que este ministerio ha conminado a la Dirección de Obras respectiva en orden a que "certifique" la calidad de "vivienda social" al titular de cada proyecto que lo solicite.

Ahora bien, este tipo de viviendas sociales fueron creadas en 1984 con un riguroso reglamento y dado el procedimiento para calcular su precio, éste llegaba a un máximo de UF 400. A través del tiempo y bajo los gobiernos de la desordenada Concertación, dicho reglamento paulatinamente se ha ido desnaturalizando y hoy pueden ser viviendas sociales aquellas que conforman condominios y cuyo valor tope sea de UF 520.

Entonces, ¿por qué los departamentos del centro de Santiago que valen entre UF 900 y UF 2.000 se consideran "viviendas sociales"?

Por dos razones copulativas :

1.- La Tabla de Costos Unitarios de la Construcción que sirve para pagar los derechos municipales de los permisos de edificación, que es elaborada por el Minvu, es sustancialmente más baja que los costos reales y ello está demostrado si revisamos la Tabla equivalente que prepara el SII con el propósito de cobrar las contribuciones de bienes raíces. En promedio, las cifras del Minvu corresponden a un 35% de las del SII

2.- Muchas inmobiliarias, con la complacencia de las direcciones de obras municipales, subclasifican sus proyectos, con lo cual pagan en promedio la mitad de los precios ya subclasificados.

Así las cosas, al estar minus valorizado el m2 de construcción, es muy fácil que departamentitos de 25 o 35 m2 de superficie, con excelentes terminaciones, se enmarquen en el tope de las UF 520.

Es de esperar que la ministra de Vivienda y Urbanismo tome cartas en el asunto para que la famosa Tabla sea coherente con los valores de transacción de los materiales constructivos. Si se procede en tal sentido, y esperamos que así sea, con este necesario ejercicio de transparencia se recuperán ingentes fondos que los municipios utilizarán para construir viviendas sociales de verdad. Los más beneficiados con esta futura decisión ministerial serán todos aquellos que, por ser los más vulnerables, sufren de la marginalidad habitacional.

El otro beneficio que obtendrá la ciudad, si se sinceran las actuaciones del gobierno, dice relación con el término de la proliferación de "studios" de 25 m2, unidades que no pueden ser consideradas habitacionales, las cuales ponen en entredicho el propio concepto de "Renovación Urbana", ya que así no se puede incentivar a las familias para que se vengan a vivir en el sector más antiguo de la ciudad capital.

Estaremos atentos a los acontecimientos y si el Minvu continúa sordo, teniéndose en cuenta que la mendaz situación se la hemos informado en detalle, esperamos que un grupo de diputados, asumiendo sus roles fiscalizadores, investiguen porqué razón se ha procedido con esta manga tan ancha a favor del influyente sector inmobiliario.

Patricio Herman P. Agrupación "Defendamos la Ciudad"

Fuente: El Mostrador 18 de Mayo de 2007

Ciudad Parque Bicentenario

En pleno desarrollo se encuentra Ciudad Parque Bicentenario, un proyecto impulsado por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo que puede ser considerado el desarrollo urbano más relevante que Chile ha emprendido en su historia. En total, comprende 250 hectáreas de terreno localizadas en el sector sur-poniente de Santiago, en los terrenos donde funcionaba el aeródromo de Los Cerrillos
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A través de esta iniciativa se busca consolidar una nueva forma de hacer ciudad, mediante una efectiva asociación público-privada que pondrá énfasis en la construcción de barrios socialmente integrados, modernos, de calidad y donde convivan distintos tipos de familias. En total, se construirán unas 15 mil viviendas, agrupadas en barrios de casas y departamentos, equipados con áreas verdes, servicios, comercio y entretención. Será ésta la ciudad de la clase media.

Durante el año 2006 se construyó la primera etapa de las obras públicas, que consistió en los primeros kilómetros de macroinfraestructura vial y servicios, y en la consolidación de la primera fase del Parque Central. Así mismo, concluyó con éxito la primera licitación pública de 25 hectáreas de terrenos para viviendas y comercio.

El 2010 estará plenamente habilitado el parque para uso público, una parte importante del Centro Cívico de la Comuna de Cerrillos y al menos 10 barrios terminados. Cabe destacar que la inversión podría movilizar del orden de

US$ 1.000 millones en un horizonte de 20 años.

Fuente: La Nación Domingo 13 de mayo de 2007

Anillo interior de Santiago

El Plan Anillo Interior busca recuperar barrios históricos y patrimoniales de la capital, revitalizar su área central, generar una alternativa al crecimiento en la periferia y la presión sobre suelos agrícolas, evitar la segregación social, disminuir los tiempos de viaje y la contaminación ambiental, permitiendo así transformar Santiago en una ciudad más eficiente e integral.

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Área de Intervención

El Anillo Interior abarca un sector intercomunal que se estructura sobre cuatro ejes: el Río Mapocho al Norte, las Av. Exposición y Matucana al poniente, el Zanjón de la Aguada al sur y la Av. Vicuña Mackenna al Oriente. Las intervenciones específicas se concentran en un área de intersección entre las comunas de Santiago, Providencia, Recoleta, Independencia, Renca, Quinta Normal, Estación Central, Cerrillos, P. Aguirre Cerda, San Miguel, San Joaquín, Macul y Ñuñoa.

El plan maestro referencial

Durante 2002 y 2003 se desarrolló un Plan Maestro Referencial en conjunto con los municipios, cuatro universidades y actores relevantes del sector público y privado, a partir del cual se definieron los principales aspectos a trabajar:

Anillo Verde: La conformación de un espacio público continuo es clave para mejorar la imagen ambiental, permitiendo integrar diferentes barrios, recuperar la escala humana y contribuir a un medio ambiente más sano, limpio y seguro. Se propone crear un circuito de espacios públicos, parques, ciclovías, deporte y cultura (Parque Forestal y de los Reyes; Quinta Normal, Matucana y Exposición; Parque la Aguada; Parque Bustamante y V. Mackenna).

Anillo Conectado: Busca potenciar la conectividad y accesibilidad de escala metropolitana, y resolver discontinuidades de la vialidad en la escala local. Proyectos de infraestructura que permitan potenciar la confluencia de diversos medios de transporte para constituir un área de intercambio.

Anillo Cultural: Se propone preservar y resaltar el patrimonio existente junto con gestionar la incorporación de proyectos que aumenten la oferta cultural y recuperen los barrios más decaídos. Esta intervención generará un sentido de pertenencia con sus habitantes y mostrará una nueva imagen de Santiago.

Anillo Diverso: Se busca ordenar, promover y reforzar la condición heterogénea y multifuncional que presenta esta área. Se plantea generar mecanismos de gestión y normativos para recuperar barrios deteriorados y suelos industriales en desuso, compatible con un proceso de regeneración y crecimiento en densidad.

Anillo Renovación Urbana: Esta área posee una importante oferta de suelo para desarrollo y/o renovación urbana, con óptimas condiciones y dotaciones de infraestructura de servicios. Éstos suman, al menos, 250 hectáreas de sitios eriazos, grandes paños y terrenos con edificación deteriorada, que en gran parte son propiedades públicas. Se apunta a la intensificación del uso del suelo con actividades residenciales, de equipamiento, servicios y productivas.

Estado de Avance

La gestión del Plan del Anillo Interior se ha desarrollado en tres etapas:

1) Estudios Urbanos, Planes y Proyectos; 2) Planificación Intercomunal (modificación de planos reguladores comunales) y Levantamiento de Vías de FFCC, y

3) Ejecución de Obras Estratégicas. Entre éstas se puede destacar: a) el Paso Blanco - Arica que une E. Central y Santiago;

b) Conexión Suiza – Departamental, que conecta Departamental con Las Rejas;

c) Calle Centenario que mejorará la accesibilidad del sector sur; d) Costanera Sur, conectará Balmaceda con Av. Costanera Sur y la construcción de la Cuarta Etapa del Parque de los Reyes; e) Desde 2008 se comenzarán a ejecutar diversas obras que mejorarán la conectividad transversal.

Fuente: La Nación Domingo 13 de mayo de 2007

Se vulnera el derecho de propiedad de los débiles

COMO EFECTO NO DESEADO del boom inmobiliario, algunas constructoras violan los derechos de propiedad de los vecinos colindantes a los terrenos donde se realizan excavaciones profundas. Para rentabilizar más sus inversiones e impedir derrumbes, se introducen anclajes postensados en los subsuelos de predios que no les pertenecen. Las constructoras lo hacen sin la autorización de los vecinos, aprovechándose del laissez faire imperante.

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por Patricio Herman P., Agrupación Defendamos la Ciudad

Esta irregularidad fue denunciada a la entonces ministra de Vivienda Sonia Tschorne, a quien le propusimos que la técnica constructiva que producía las anomalías se normara en la regulación urbanística con el propósito de respetar el derecho de propiedad de los vecinos adyacentes a las excavaciones objeto de la disputa, porque los artículos 582 y 700 del Código Civil aseguran la inviolabilidad del dominio de los terrenos. Planteamos que los dueños de éstos autorizaran por escrito la utilización de sus subsuelos.

La secretaría de Estado nos contestó que “el propietario posee el derecho exclusivo sobre el terreno propio y no puede disponer de la propiedad de los vecinos colindantes (...) el propietario del terreno está facultado para realizar todas las obras de edificación que estime conveniente en su propio predio, pero no puede construir entibaciones que requieren de anclajes y tirantes que penetren y ocupen la propiedad de los vecinos, salvo que tenga la autorización expresa de los propietarios vecinos”: impecable respuesta.

Pero la racionalidad fue efímera. Los inversionistas se acercaron al ministerio a pedir que esta decisión quedara sin efecto. Y les fue bien. Porque el 1 de febrero de 2005 se promulgó el Comunicado Ordinario 50, que está firmado por la jefa de Desarrollo Urbano del Minvu. Éste señala que la materia objeto de debate “fue estudiada por una mesa de trabajo multisectorial constituida por representantes de diversas instituciones relacionadas con la construcción, y quienes acordaron no incluir este tema en la regulación” (sic). Más aún, apoyando la decisión, la Contraloría, sin tener en cuenta nuestro Código Civil respecto del derecho de propiedad, informó que “esta técnica no contraviene la normativa aplicable y que es ampliamente avalada por los expertos en la materia, por lo que, en caso de comprobarse algún perjuicio con su utilización que afecte a terceros, dicha situación revestiría carácter netamente litigioso y, por ende, sería de competencia de los tribunales de justicia”.

Debido que la introducción de elementos sólidos extraños en los subsuelos de los terrenos colindantes a las excavaciones ha producido daños en las viviendas instaladas en la superficie -la mayoría de antigua data-, una vez más insistimos ante el ministerio para que regule esta situación. El resultado lo conocimos hace poco tiempo en la Circular Ordinaria 249, que fue promulgada el 12 de abril de 2007: en ella el servicio público entrega todas las facilidades a las empresas constructoras para que hagan lo que deseen en función de sus propios intereses y necesidades de edificación, mencionando que los vecinos perjudicados pueden recurrir a los tribunales. Conocedores del comportamiento de la justicia en estos litigios, los diferentes grupos ciudadanos que se desenvuelven voluntariamente en este ámbito de materias deberán aunar esfuerzos para llevar el caso a la Corte Interamericana de Derechos Humanos.

Ello, debido a que las instituciones públicas en nuestro país han dado muestras palpables de que los ciudadanos no cuentan para nada y, en tal sentido, la combativa Red Ciudadana por Ñuñoa junto con la nuestra, y todas aquellas que reivindican el desarrollo sustentable de la ciudad, tendrán que invocar a este alto organismo de justicia internacional, que tiene su sede en Costa Rica. Estamos ciertos que el tribunal fallará instruyendo al Gobierno en defensa de los ciudadanos, tal como ya lo ha hecho en ocasiones anteriores.

Fuente: La Nación Martes 8 de mayo de 2007