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En un escenario que claramente no es el más favorable, el mercado inmobiliario parece estar enfrentando bien los embates, gracias a que los niveles de demanda siguen siendo altos. Claro que la demora en los permisos, la escasez de suelo urbano y la reciente reducción de la franquicia tributaria se asoman como grandes dolores de cabeza. Cinco de los actores más relevantes de la industria nos cuentan cómo ven el panorama tras bambalinas.
Fuente: Especial Inmobiliario Revista Capital número 226 (18 de abr al 1 de may 2008)
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Por Carmen Paz Calvo.
No están con el pie en el freno, pero tampoco pisan el acelerador. Y es que, pese a que a fines del año pasado todo parecía indicar que 2008 no sería muy auspicioso para el mercado inmobiliario, lo cierto es que las cifras del primer trimestre son, por decir lo menos, alentadoras. De hecho, y aun cuando las estimaciones de crecimiento en ventas para el sector –según la Cámara Chilena de la Construcción– serían del orden del 2,8%, las grandes empresas del rubro proyectan alzas de 10, 20 y hasta 30 por ciento.
¿Cómo? Muy simple: mientras mayor y más diversificada sea la cartera de proyectos, menor será el impacto que sufren frente a potenciales vaivenes del mercado; además, por lo atomizado de éste –las compañías con mayor participación apenas superan el 6%–, incluso frente a crecimientos planos del sector se puede igualmente crecer como empresa.
Por otra parte, es en estas épocas cuando las inmobiliarias aprovechan –entre otras cosas– de buscar y comprar “paños baratos”; es decir, terrenos donde a futuro puedan emplazar algún proyecto y que, dada la coyuntura, suelen ofrecerse a precios más convenientes.
Claro está, no cualquiera puede darse esos lujos en tiempos de apretura; pero sí, las empresas que tienen más espaldas y que, seguramente, llevan años de circo. Saben bien que hay momentos en que la situación del mercado las castiga un poco, pero queluego viene la otra parte del ciclo, esa donde les toca bailar con la linda otra vez... Mención aparte merecen
los actores circunstanciales, esos que llegan atraídos por la bonanza del negocio y que suelen arrancar cuando el panorama declina, consolidando a los competidores de más trayectoria.
Cabe destacar que otras variables relevantes siguen también con un comportamiento positivo. Entre ellas, las tasas de interés –que se mantienen convenientes– y el stock disponible que –más allá de los temores por la masiva incorporación de nuevos proyectos– parece estar ajustándose bien a los niveles de demanda.
De estos y otros temas conversamos con cinco de los actores más relevantes de la industria, quienes nos contaron cómo ven el presente y futuro de su sector, con la perspectiva que les da el ser los principales protagonistas de esta historia.
Cristián Hartwig, Inmobiliaria Socovesa
NO A LAS BURBUJAS INMOBILIARIAS
Según sostiene el gerente general de Socovesa, el crecimiento proyectado para el sector este año, en torno al 3%, es coherente con un crecimiento de 4% a 4,5% a nivel país. “Lo importante, independiente de si se crece o no, es que los volúmenes siguen siendo altos, por lo que no es algo demasiado preocupante. Ahora bien, desde la óptica de las grandes empresas, y como los márgenes no son demasiado generosos, muchos operadores probablemente se van a ir retirando, con lo cual seguirá produciéndose un cierto grado de concentración”, pronostica.
su juicio, una de las fortalezas que actualmente presenta el sector es que en Chile los precios de los terrenos y propiedades se han mantenido estables durante los últimos años, gracias a lo cual no existe la sensación de estar frente a una burbuja inmobiliaria que en cualquier momento podría romperse, como en el caso de otros países. “Además, las tasas de interés siguen siendo bajas y el tema de la ley del IVA de alguna manera hace que sea más conveniente comprar ahora que después”, asegura.
Precisamente, en relación a la reducción de la franquicia tributaria, el ejecutivo advierte que en los sectores más altos, donde existe la posibilidad de construirse una vivienda, probablemente se buscarán mecanismos para evitar el pago del impuesto. Y que en el resto del mercado –en donde los efectos se empezarán a observar después de 2010, que será cuando entre en vigencia la modificación–, el impacto se manifestará inevitablemente en el empleo. “Como las casas van a subir 7% u 8%, se van a comprar 7% u 8% menos de casas –ya sea en metros totales o en unidades vendidas–, y eso va a producir una baja en los niveles de empleo”.
Pese a no estar de acuerdo con lo que algunos postulan respecto de la escasez de suelo urbano disponible en Santiago, sí cree que son necesarias ciertas modificaciones a los planos reguladores, en función de las nuevas necesidades de las personas. “El gran desarrollo del mercado de los departamentos no se debe a una escasez de suelo ni al alza en el precio de éste, sino a un cambio demográfico, porque las familias son más chicas y mucha gente vive sola. Es cosa de ver también cómo antes los parques estaban vacíos y ahora, en cambio, se ven llenos de gente; hay un cambio cultural que no es distinto a lo que ha ocurrido en países más avanzados. La ciudad debería tener un ritmo de expansión que respondiera a lo que los ciudadanos quieren, y no necesariamente a lo que a las autoridades se les ocurra”, enfatiza.
En lo referente a la experiencia vivida por la compañía durante 2007, año en que su empresa se abrió a la bolsa y adquirió la totalidad de Almagro, Hartwig sostiene que luego de haber concretado con éxito esos grandes desafíos, los esfuerzos hoy se enfocan a consolidar lo obtenido. “En estos momentos estamos tratando de administrar lo que tenemos, lo cual ha resultado una tarea razonablemente fácil, pero no despreciable”.
Ricardo Paz, Inmobiliaria Paz Corp
UNA NUEVA CATEGORIA EN CONSUMIDORES
De acuerdo con Ricardo Paz, director de Paz Corp, si bien existe una sensación en el ambiente “medio depresiva” por parte del empresariado en general, el panorama inmobiliario se ve mejor de lo que muchos piensan. “Las variables macroeconómicas que más impactan a nuestro sector –empleo y tasas de interés– están bien. Respecto a la incertidumbre de que tanto se habla, creo que esta crisis mundial es bastante financiera, y si pensamos hasta dónde puede afectar al consumidor chileno, yo creo que bien poco”.
Por otra parte, el ejecutivo destaca las fuertes dinámicas demográficas que se han registrado en el último tiempo, cuando los segmentos C1, C2 y C3 vienen creciendo a tasas importantes, con gente joven que quiere comprar su primera vivienda y un tamaño familiar que se va reduciendo, lo cual genera también una mayor demanda.
“Es interesante analizar lo que el mercado está pidiendo, que claramente son más departamentos que casas, en una proporción de 70% versus 30%”, anota Paz. Ello, a su juicio, obedece a un cambio generacional bastante considerable.
Si bien los desarrolladores de casas suelen decir que hay escasez de terrenos, yo creo que el tema es más complejo que eso. El consumidor de hoy en día es más joven, busca cercanía a los lugares de trabajo y de entretención, prefi ere salir fuera el fi n de semana y es mucho más tecnologizado. Creo que hay que entender e interpretar bien al mercado, porque el comprador ya no es el mismo de hace diez años. Incluso, los mismos dramas del Transantiago favorecen que la ciudad se concentre más en los centros urbanos”, subraya.
Según su visión de la industria en general, ésta se encuentra en una etapa de consolidación: hay menos players, pero de mayor tamaño, y empresas que se han abierto a la bolsa con acceso al mercado de capitales –como es el caso de Paz Corp desde 2006–, que enfrentan el negocio de una manera mucho más profesional y orientada a los consumidores. “Esta es una industria con un gran potencial de crecimiento y mucho camino por recorrer. En regiones, por ejemplo, existen muchas oportunidades, en las que se replica un poco lo que se hizo en Santiago, con algunos años de desfase”, asevera.
Precisamente, y en relación a lo anterior, la posibilidad de incursionar en el mercado extranjero está sonando fuerte en el sector, a lo que Paz advierte que siempre hay que tener en cuenta que se trata de un negocio muy localista. “La internacionalización es un proceso que requiere un análisis muy cuidadoso. Perú, por ejemplo, resulta interesante si se considera que es un país que está creciendo al 8%, donde durante muchos años no se hizo nada, que tiene un ritmo de crecimiento demográfico muy fuerte y que cuenta con buenos mecanismos de financiamiento para las personas. Sin embargo, en este negocio se requiere conocer muy bien cuáles son los mejores sectores y comprender a cabalidad la cultura, la idiosincrasia. Nosotros hemos estudiado el mercado peruano, pero todavía no tomamos una decisión definitiva”, puntualiza.
Joaquín Brahm, Inmobiliaria Manquehue
SEÑALES AUSPICIOSAS, PESE A TODO
Pese a las turbulencias del mercado internacional, Joaquín Brahm, gerente general de Inmobiliaria Manquehue, visualiza positivamente la posición del sector inmobiliario chileno. “De no acentuarse esta crisis, las señales de los tres primeros meses son razonablemente auspiciosas. Tal vez, en el contexto de las expectativas de inestabilidad, uno podría haber esperado que se resintiera la demanda, pero ésta ha sido muy parecida a la del año pasado”, sostiene.
Por otra parte, y respecto de las oportunidades que hoy ofrece el mercado, el ejecutivo asegura que las fusiones y adquisiciones que se han producido, además de las aperturas de bolsa y los aumentos de capital, llegaron para quedarse y debieran seguir ocurriendo en los próximos años.
Y si bien en Manquehue se había hablado de una apertura en el segundo semestre de este año, Brahm advierte que es un proyecto que se llevará a cabo “sí o sí”, aunque todavía no tienen clara la fecha exacta. “Las circunstancias de la economía no hacen aconsejable hacerlo este año. Nosotros ya presentamos nuestros antecedentes a la Superintendencia, y cuando consideremos que el mercado está apto para la apertura haremos el aumento de capital”.
En relación a lo anterior, el ejecutivo también destaca que quienes visualizan este negocio como una apuesta a largo plazo aprovechan estos momentos para “desarrollar”; esto es, comprar un terreno, conceptualizar un proyecto y luego aprobarlo, para así darle inicio cuando el ciclo vuelva a mejorar.
Donde definitivamente ve un panorama más oscuro es en el ámbito de los permisos de edificación. “En Chile los permisos están cada vez más complicados, tanto por la normativa engorrosa como porque las direcciones de obras, y el ministerio no responden a las velocidades que uno a veces requiere”.
De igual manera, la escasez de suelo disponible aparece como un freno al desarrollo. “La existencia de las Zoduc ha permitido aumentos de tierra y de oferta inmobiliaria, que han mantenido a raya los precios; fundamentalmente, en el barrio alto. Sin embargo, y aunque es un dato que Santiago necesita 1.000 hectáreas al año, igual exi te la mentalidad de que la ciudad no puede crecer, es mal visto. Se habla de que al extender los límites se ocupan tierras cultivables, pero las ciudades en Chile ocupan hoy menos del 1% de esos terrenos. Creo que se trata de una posición demagógica; si no se quiere que las ciudades crezcan habría que impedir que aumentara la población”, sentencia.
En cuanto a la reducción de la franquicia tributaria, Brahm es enfático al sostener que se trata de una señal muy mala e inoportuna. “El Estado no requiere más recursos, lo que se requiere es que este país camine. Es un error pretender una redistribución a través de un impuesto al interior de un sector. En último caso, el tope de 225 UF debería haber sido para todas las casas, porque habrá mil maneras de evadir el tributo, fomentando la informalidad. Además, considero que es una falta de olfato respecto de cuándo se deben hacer las cosas”.
Felipe Simonetti, Simonetti Inmobiliaria
SE PROFESIONALIZA EL MERCADO
Para el director corporativo de Simonetti Inmobiliaria, al analizar el mercado inmobiliario es necesario tener en cuenta tres variables: tasa de interés, stock disponible y expectativas de la gente. “La tasa de interés sigue siendo una herramienta positiva para el financiamiento de los compradores. Por otro lado, si bien es difícil hablar de sobrestock, hoy en día se ha incorporado un número importante de viviendas terminadas que, sin lugar a dudas, engrosará la oferta habitacional; en este sentido, hay que hacer una distinción entre quienes estamos en la industria inmobiliaria –que llevamos años en esto y hemos navegado en tiempos buenos y malos– y quienes están en el negocio inmobiliario –que son operadores que entran y salen fácilmente, y que están dispuestos a liquidar precios, generando un grado de distorsión en el mercado–. Respecto de las expectativas, considero que hay un bombardeo de información que está mermando y afectando las decisiones de compra de las personas”, asevera.
En relación a las fortalezas de la industria, Simonetti señala que “hoy existen muy buenos actores, que se han dedicado a construir buenos proyectos, a crear barrios, dando trabajo a una gran cantidad de personas y buscando la estabilidad de sus actividades”.
En ese sentido, y gracias al alto grado de profesionalización que han adquirido, el ejecutivo asegura que las inmobiliarias ya no sólo están enfocadas a Santiago y regiones, sino también a proyectos fuera de Chile. “Las fronteras se han ido abriendo y algunos países otorgan grandes facilidades a la inversión extranjera; nosotros, por ejemplo, tenemos un plan estratégico para incursionar a futuro en Perú, Colombia y Ecuador”, destaca.
Menos optimista es respecto de lo que visualiza como una de las grandes dificultades de la industria: el continuo cambio de las normas. “Permanentemente, y aun cuando cumplimos irrestrictamente todas y cada una de las reglas que se nos han planteado, nos encontramos con que éstas cambian unilateralmente. Yo puedo entender que las modifi caciones de planos reguladores respondan sanamente a un ordenamiento de ciertas comunas que han tenido crecimientos explosivos, pero de igual manera hoy nos pasa que las principales instituciones que debieran facilitar la labor de la industria sólo ponen trabas. Tenemos proyectos que, literalmente, suman y suman velas de cumpleaños, porque vamos a los municipios les cantamos cumpleaños feliz y nos vamos hasta el próximo año, a ver si hay noticias. Esta industria, que es la segunda fuente de mayor contratación de mano de obra en el país, que mayor inyección de actividad genera, hoy día se ve azotada por elementos que retrasan la actividad”, dictamina.
En lo netamente corporativo, dice estar orgulloso con la reciente incorporación de Juan Cúneo a la compañía y asegura que en Simonetti Inmobiliaria tienen un plan definido para ir a la bolsa, pese a que éste no sería el momento más adecuado.
Patricio Muñoz, Inmobiliaria Enaco
POR UNA POLÍTICA URBANA EN SERIO
Para el vicepresidente ejecutivo de Inmobiliaria Enaco y presidente de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, Patricio Muñoz, el mercado chileno se encuentra en un ciclo en el que las rentabilidades son bajas en relación al riesgo que se asume, debido al gran número de competidores en escena. Por ello, destaca que la cada vez mayor incorporación de nuevos actores ha producido escasez de mano de obra califi cada, elevando los costos de producción. “La gente capacitada está mucho mejor pagada que hace cinco años, lo que, sumado al aumento en el valor de los insumos, ha elevado los costos de manera significativa. Sin embargo, dado el alto nivel de competencia, esto no ha sido traspasado a precios”.
Sobre la conformación de la industria y los cambios que ésta ha experimentado, el ejecutivo sostiene que, a diferencia de lo que ocurría algunas décadas atrás, cuando las empresas nacían y morían con el mismo dueño, hoy el panorama se ve muy distinto. “Cada vez hay más empresas de larga trayectoria y conocimiento del mercado; se han creado sociedades anónimas abiertas y, producto de lo atomizado del mercado, han ocurrido fusiones que tienen cierta lógica. Se asocian empresas especialistas en departamentos con otras especialistas en casas, y así se complementan”.
Y si bien Enaco ha incursionardo en el mercado extranjero, Muñoz tiene ciertas aprensiones y no lo ve en ningún caso como la “panacea” para los inmobiliarios chilenos. “Este es un negocio donde el conocimiento del mercado local es importante; la internacionalización no es fácil y siempre hay complicaciones. Nosotros hemos emprendido proyectos en Perú, pero se trata de un mercado pequeño, con menos desarrollo en los créditos hipotecarios, con normas distintas y con difi cultades en la disponibilidad de suelo. En este sector son muy bajas las barreras de entrada, y si los chilenos creemos que vamos a descubrir la pólvora allá, nos podemos encontrar con la sorpresa de que muchos peruanos lo están haciendo igual o mejor”.
Entre las debilidades que presenta la industria, el ejecutivo menciona la cada vez más escasa disponibilidad de suelo. “Si hace quince años el 50% de lo que se vendía en Santiago eran casas, y ahora esto llega sólo al 30%, es porque la escasez de terreno ha obligado a ello. En todo caso, esta ecuación, a futuro, también va a cambiar, porque con los límites urbanos inamovibles de la ciudad ya se está observando una escasez para construir edificios. Si no se toma la política urbana en serio, seguirán ocurriendo aberraciones urbanísticas como las parcelas de agrado alrededor de Santiago”, advierte.
A su juicio, el crecimiento de la población, la disminución del tamaño de las familias y el aumento de los ingresos son los principales factores que inciden en la mayor demanda de viviendas. “¿Dónde vivirá la gente si las ciudades ya llegaron a los límites urbanos?... ¿de allegados? No, todos los chilenos tienen derecho a la vivienda, no sólo los actuales propietarios; pero a estos últimos no les conviene, ya que al mantenerse los límites sube el valor de sus propiedades”, subraya.
La queja pasó de moda
Las revistas especializadas ya no se concentran tanto en denunciar las fallas de nuestra ciudad sino en sus aspectos más queribles. Personajes de toda índole aparecen eligiendo parques y edificios favoritos. Al parecer, el optimismo gana terreno y algo de ello se contagió a rquitectos y urbanistas que, sin embargo, tienen sus reparos frente al programa del gobierno para celebrar el Bicentenario.
Por Catalina Darraidou.
Increíble, pero la idea de escribir algo feliz de Santiago nos resultó más fácil de lo previsto: “vivimos en una ciudad privilegiada”, dice de corazón el arquitecto Pablo Allard, director del Observatorio de Ciudades de la UC. Y añade: “somos una ciudad de seis millones de habitantes que a lo más llegará a ocho millones de aquí a 30 años; no como Ciudad de México, Buenos Aires o Sao Paulo, que son muchísimo más grandes y por lo tanto casi inmanejables. Santiago es lo suficientemente grande como para traer a Ennio Morricone y pedir dos funciones pero, a la vez, una ciudad abarcable, llena de oportunidades, donde las cosas funcionan, y relativamente bien conectada. Tenemos un clima ideal, estamos a distancias cortas del mar, de la cordillera y de zonas diversas hacia el norte y hacia el sur, y constituimos una sociedad que ha sido calificada como la mejor plataforma latinoamericana para hacer negocios (...) Lo que tenemos que hacer es capitalizar estas ventajas y resolver algunos problemas que, históricamente, hemos ido generando y arrastrando”. Y vaya, si uno lo piensa bien, Allard tiene harta razón en lo que dice. Lo que pasa es que por años lo que marcó las percepciones de esta metrópolis fue una suerte de mala prensa.
Y agreguemos que Allard coincide con muchos arquitectos, urbanistas y con muchos santiaguinos, en cuanto a que los principales defectos de esta ciudad son la dispersión y la marcada segregación socio-territorial, junto con la contaminación y la congestión urbana.
Pero en esto, la historia se remonta a Pedro de Valdivia, que nos puso en un hoyo; a las dramáticas migraciones que se produjeron desde los campos en los años 60; a políticas de vivienda social que, buscando soluciones para los sectores más pobres, terminaron creando barrios periféricos que agudizaron la desintegración y los niveles de iolencia y sobrecargaron los sistemas de transporte. Se suman a ello planes reguladores que no asumieron los desperfectos del mercado del suelo y sólo consiguieron llevar todavía más lejos los suburbios y un Estado que históricamente no ha sabido distribuir de forma justa los
bienes públicos.
Allard apunta contra esta inequidad: “en el sector Oriente de Santiago, con 600 mil habitantes, hay 20 metros cuadrados de áreas verdes por persona. En el sector Sur, donde viven un millón y medio, hay 2 metros cuadraros por persona. La Organización Mundial de la Salud recomienda 8 metros de parque por habitante”. Y agrega: “desgraciadamente, la capacidad de reacción por parte de los gobiernos ha sido más lenta que la de los privados, que entonces han aparecido con fenómenos como los malls. El Plaza Vespucio, por ejemplo, se instaló en una esquina por donde pasa diariamente un millón de chilenos que tienen que cruzar media ciudad para ir a trabajar y que, peor aun, en sus propios barrios no tienen jardines, ni parques ni canchas de deportes. El mall abrió un food garden y se llenó, luego estrenó el multicine más grande de América latina y fue un éxito total; después, una sala de la SCD para música y cultura y, nuevamente, se repletó. Puso canchas arriba del estacionamiento del supermercado y se llenaron; llegaron el Duoc con campus universitario, luego la clínica… en fin, todo aquello que el sector público no contempló lo están ofreciendo los privados; de una manera estéticamente discutible, pero lo están poniendo”, explica el arquitecto, reivindicando a empresarios e inmobiliarias que suelen ser los más atacados cuando se alega por el crecimiento poco armónico de la ciudad.
Lo esperanzador, según Allard, es que ya se ha tomado conciencia de los distintos experimentos, se han dilucidado los errores y se ha entrado a una etapa de revisión para, efectivamente, empezar a encauzar un desarrollo sustentable y un mejoramiento de la calidad de vida. “Se están estudiando medidas un poco extremas, como la que pretende que cualquier proyecto inmobiliario destine un 5% de sus metros cuadrados a vivienda social, pero también otras más sensatas, como la separación del subsidio a la vivienda del subsidio al suelo, y la que ha congelado los permisos para construir en el centro de Santiago
mientras se estudian formas de que la densificación respete los edificios patrimoniales y mantenga ciertos niveles de calidad de construcción y de integración con el entorno”.
Como esta nueva etapa de corrección en la planificación urbana ha coincidido además con nuestros 200 años de vida, se ha aprovechado para idear y etiquetar una serie de proyectos “bicentenarios” que encarnan planes de desarrollo urbano en la línea de lograr una mayor integración y de disminuir los problemas de contaminación y congestión.
El secretario ejecutivo de Obras Bicentenario, Omer Novoa, explica que este organismo gubernamental –que coordina e impulsa los proyectos– ha establecido lineamientos que tienen más que ver con infraestructura y creación de plataformas para el trabajo de los privados que con construcciones emblemáticas, como ocurrió en el Centenario con edifi cios como el Museo de Bellas Artes y la Biblioteca Nacional, entre otros. “El énfasis se ha puesto en mejorar el tema de la conectividad y en la recuperación y revitalización de sectores subutilizados o que no han conseguido integrarse bien a la ciudad”.
En ese marco están las extensiones del Metro, la ampliación del aeropuerto Arturo Merino Benítez, las autopistas y, supuestamente, el Transantiago. Respecto de los proyectos destinados a lograr una mayor integración y crear nuevos espacios públicos, destacan por su importancia la recuperación del Anillo Interior Metropolitano (lo que se llamaba el “anillo de fierro”, pues constituía la circunvalación por donde pasaba el ferrocarril) con obras como un parque inundable en un sector del Zanjón de La Aguada, y la Ciudad Parque Bicentenario, en el antiguo aeródromo Cerrillos: “este proyecto de crear una ciudad en torno a un parque de 50 hectáreas, con viviendas de distintos tamaños y precios, encarna el ideal que se está buscando: ciudades menos segregadas socioeconómicamente. Además, es un ejemplo claro de coordinación del gobierno con el sector privado”, explica Novoa.
El emblemático proyecto, sin embargo, ha generado varias críticas a nivel de arquitectos y urbanistas: “no es otra cosa que el Estado haciendo de gestor inmobiliario a costa de un aeropuerto que ya estamos echando de menos luego del último accidente de Tobalaba”, opina Mathias Klotz, decano de la facultad de Arquitectura, Arte y Diseño de la Universidad Diego Portales.
Pero no es el único que hace reparos. “Jamás he sido amigo de las ciudades dentro de ciudades. Estas ocasionan rupturas en los sistemas que cohesionan las distintas partes de una ciudad, pero habrá que ver si lo escrito supera a lo hecho”, considera el arquitecto Felipe Assadi.
Su colega Sebastián Gray agrega que esa propuesta “se planteó de una manera típicamente precipitada y politizada, despojando a la ciudad de un imprescindible segundo aeropuerto y sin asegurar su alternativa. Pienso que es un proyecto mal concebido, impulsado por personajes que, como alcaldes o ministros, de la ciudad no entienden absolutamente nada ni tienen la voluntad de escuchar a la ciudadanía o de asesorarse con expertos”, alega. Echa de menos la proyección de alguna obra más importante y simbólica para el aniversario patrio de 2010: “me apena la ausencia de proyectos verdaderamente emblemáticos, con significación nacional, con franco carácter de celebración y memoria histórica. No será esta la ocasión para una imponente Torre de Telecomunicaciones, de esas con mirador público, un zoológico de vanguardia, un Acuario Nacional, fuentes monumentales o espectaculares obras de arte público. Nada espléndido, nada fantástico, ninguna muestra de la real magnificencia del Estado, ningún indicio del orgullo bicentenario traducido en algún bien merecido derroche de lujo y buen gusto”.
Gray considera que las autoridades de gobierno debieran perderle el susto a que propuestas de este tipo se confundan con insensibilidad social: “El sector público debe disponer de todos los recursos posibles, atraer a los mejores profesionales y separar las ambiciones políticas de los proyectos de país. Los legisladores, por su parte, deberían prepararse intelectualmente para estar a la altura de los desafíos y representar a sus bases más que a intereses de otras esferas”.
Coincidiendo con los otros entrevistados, el arquitecto no está de acuerdo en culpar a los empresarios por los problemas de nuestra ciudad: “salvo casos de inusual altruísmo, el sector privado hará siempre el mejor negocio posible, y está en su derecho; de manera que toda la responsabilidad acerca de los problemas territoriales, sociales y ambientales recae exclusivamente en la competencia del sector público y en la inteligencia de los legisladores”, concluye.
Los arquitectos hablan
PABLO ALLARD
Arquitecto, director del Observatorio de Ciudades UC
-¿Qué haría de Santiago una ciudad más querible?
-Un sistema de transporte público de tal calidad que nos permita bajarnos de los autos y, finalmente, solucionar los problemas de congestión ambiental; de reencontrarnos en la calle y recuperar la vida citadina.
-¿Cuáles considera son los proyectos Bicentenario más urgentes para Santiago?
-El programa de barrios, que es nacional, aunque la mayoría es para recuperar sectores de la capital; el proyecto Parque de la Aguada, en el cual estoy involucrado, y que a través de una zona de áreas verdes inundable va a solucionar un problema de aguas lluvia y contribuirá a la calidad de vida de esa zona; y el proyecto Parque Sur, que busca crear subcentros en el sector de Santa Rosa, para revitalizar el sector”.
OMER NOVOA
Arquitecto, secretario ejecutivo de Obra Bicentenario
-¿Qué haría de Santiago una ciudad más querible?
-La recuperación de los espacios públicos a partir de modelos de integración ciudadana. No hablo sólo de parques con arbolitos, sino de inculcar a través de la formación escolar, por ejemplo, una preocupación por la ciudad que se traduzca en una participación activa respecto de lo que se hace con ella.
-¿Cuáles considera son los proyectos Bicentenario más urgentes para Santiago?
-Además de la solución del Transantiago, creo que el Centro Cultural Gabriela Mistral saldaría una deuda histórica a la memoria de lo que significó ese edificio.
FELIPE ASSADI
Arquitecto, director de Arquitectura Universidad Andrés Bello
-¿Qué haría de Santiago una ciudad más querible?
-Desgastarse por el espacio público. Invertir en espacio público es lo único que garantiza no sólo una plusvalía a los terrenos aledaños y a las propiedades, sino que los barrios se consoliden y la ciudad setransforme en un soporte estable de actividades, y no sólo en un momento pasajero de la vida de la gente.
-¿Cuáles considera son los proyectos Bicentenario más urgentes para Santiago?
-Hay dos proyectos que me interesan y que tienen que ver con el agua en la ciudad como oportunidad urbana, no sólo en cuanto al saneamiento de las aguas contaminadas, sino a su colocación en el listado de espacios públicos de gran alcance. Uno es el Zanjón de la Aguada, el colector de aguas lluvia y la transformación del parque, y el otro es el proyecto de transformación del río Mapocho mediante esclusas en un parque acuático que conecte transversalmente dos fragmentos de la ciudad y, a la vez, la orienta longitudinalmente, mediante grandes piscinas de agua saneada.
SEBASTIAN GRAY
Arquitecto y profesor PUC
-¿Qué haría de Santiago una ciudad más querible?
-La condición fundamental para que la ciudadanía quiera a su ciudad es identificarse con ella, ser responsable de ella, estar orgullosa de ella: de su paisaje, su belleza arquitectónica, sus magníficos parques y arborización, su historia bien conservada; de lo entretenido de sus veredas, de lo efi ciente de sus servicios e infraestructura. Santiago está a siglos luz de todo ello, y creo que se debe principalmente a que, frente a sus vertiginosas transformaciones, ningún ciudadano siente tener la más mínima influencia en la toma de decisiones que afectan al destino de su ciudad. Siempre otros deciden por él y pasan por encima de él. Por urgencia y economía, la estructura administrativa chilena evita incorporar efectivamente a la ciudadanía en los debates y procesos de diseño de la ciudad, que termina siendo un ente abstracto y ajeno.
-¿Cuáles considera son los proyectos Bicentenario más urgentes para Santiago?
-En Santiago hay algunos proyectos de gran envergadura entre los que destacan el parque inundable de La Aguada, el parque del Portal Bicentenario y el Centro Cultural Gabriela Mistral (ex Diego Portales), aunque sospecho que no estarán completados a tiempo para las celebraciones.
MATHIAS KLOTZ
Arquitecto, decano de la facultad de Arquitectura, Arte y Diseño de la Universidad Diego Portales
-¿Qué haría de Santiago una ciudad más querible?
-El poder recorrerla en bicicleta sin riesgo vital en cada esquina.
-¿Cuáles considera son los proyectos Bicentenario más urgentes para Santiago?
-Un sistema estructural, integrado y real de parques y ciclovías tan efi ciente como la red de autopistas que se ha implementado; y la transformación del río Mapocho en un eje estructurador de Santiago a través de un plan maestro capaz de dar coherencia y consistencia a una ciudad que está fragmentada en infi nitas comunas, regidas generalmente como pequeños feudos por pequeños príncipes. Creo que si se implementa algo así, temas como los de segregación, congestión y contaminación no serán resueltos, pero sin duda se producirá un alivio y una integración social en nuestra comunidad, tan peligrosamente clasista.
Megaproyectos urbanos
La aldea global se masifica
Trabajar, educarse, vivir y entretenerse en el mismo vecindario es una realidad en países como Estados Unidos. Un sueño que está cada día más cerca de los chilenos y que en Santiago ya tiene vivas expresiones.
Por Myriam Ruiz.
Según cifras del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, en 2025 habrá en Santiago unos 8 millones de habitantes. Es una realidad que del total de santiaguinos que viven en 38 comunas, los habitantes de 34 se desplazan cada día a sólo 4 de ellas a trabajar, luchando de paso con la creciente congestión vehicular y un transporte público colapsado... con el consiguiente desgaste que ello implica.
Una tendencia absolutamente opuesta a lo que ocurre en Asia o Estados Unidos, donde las ciudades se planifi can de acuerdo a las necesidades que presentan.
En Chile, cada día son más quienes opinan que es posible seguir esta corriente de desarrollo urbano. Por eso, ya no parece raro que, al momento de pensar en un nuevo proyecto inmobiliario, los desarrolladores modernos se vean obligados a concebir entornos atractivos en su conjunto, que sean el marco perfecto para esas viviendas. Son ellos quienes se preocupan de manejar todas las externalidades que el proyecto pudiera originar, y se hacen cargo, por ejemplo, de las aguas lluvia, de la conectividad vial o del alumbrado público. De paso, la tendencia de comunas dormitorio se revierte frente a la planifi cación que compatibiliza usos de suelo para trabajo, vivienda y educación.
Gran parte de los megaproyectos inmobiliarios de carácter residencial se desarrollan hoy en la periferia de la ciudad. Son los ZODUC y PDUC, Zonas y Proyectos de Desarrollo Urbano Condicionado, “nuevos barrios” que responden a una demanda creciente de personas que buscan una mejor calidad de vida en lugares con mayores y mejores espacios.
Estas zonas se caracterizan por ser áreas urbanas auto sustentables, que deben mitigar sus impactos viales y ambientales y poseer altos estándares de equipamiento y áreas verdes. Adicionalmente, deben disponer como mínimo de 300 hectáreas urbanas, tener una densidad mínima de 70 y máxima de 100 habitantes por hectárea, destinar almenos 7% de la superficie bruta a áreas verdes y 5% de los terrenos a equipamientos o instalaciones productivas.
Pero, por otra parte, estos nuevos proyectos crean nuevas zonas en la ciudad y nuevas exigencias en el trabajo de los servicios, equipamientos y redes de infraestructura. Todo lo que se debe poner en marcha armónicamente para lograr un funcionamiento exitoso.
Los privados, a través del diseño de urbanizaciones cerradas o condominios, comenzaron en la década de los noventa a satisfacer una demanda creciente en el mercado chileno, especialmente en la región metropolitana. Al poco tiempo, se pasó de pequeños condominios en espacios consolidados de la ciudad a conjuntos de gran escala en la periferia de Santiago. Así se ha dado impulso a zonas que ya están asentadas, como Huechuraba, Chicureo o Quilicura.
Pero el tema hoy no es sólo preocupación de los privados. A la oferta de grandes inmobiliarias se suman iniciativas como el Portal Bicentenario, un proyecto del Ministerio de Vivienda y Urbanismo que busca crear una atractiva opción de nuevas viviendas en los terrenos que antes ocupaba el aeródromo de Cerrillos.
Y aunque pretende un desarrollo a 20 años plazo, que se cuentan a partir de 2005, el interés de los empresarios por sumarse a este tipo de iniciativas es claro. Un ejemplo de ello es Cencosud, que ya compró un terreno clave dentro del Portal Bicentenario para instalar un gran supermercado. Se convirtió así en el primer vecino de un sector que este año completará la habilitación de un parque de 50 hectáreas, y que en el segundo semestre licitará los primeros macro lotes para la construcción de viviendas socialmente integradas.
En todos estos casos, la idea es mantener un ingreso muy directo a la ciudad, pero ganando en entorno y servicios cercanos, que garanticen la llamada “vida de barrio”: un bien especialmente atractivo para las familias de jóvenes profesionales con niños pequeños.
Piedra Roja: El pionero
El proyecto inmobiliario Piedra Roja nació en 1998, por iniciativa de un grupo de profesionales que vislumbró en el Valle de Chicureo un enorme potencial de desarrollo urbano.
En ese grupo estaban la familia Rabat, Julio Antonio Bouchon y la familia Labra Olivares, quienes en forma separada poseían entre 300 y 400 hectáreas de terreno en la zona y que, al plantearse el sector como ZODUC, resolvieron integrar sus propiedades en un solo paño, que llegó a tener 1.065 hectáreas urbanas, superficie similar a la que ocupa la comuna de Vitacura.
El gerente del proyecto, Jorge Lama, explica que el desarrollo conceptual de Piedra Roja se efectuó en plena crisis asiática (1998-1999), lo que dio tiempo para analizar toda la oferta existente en Santiago y para planifi car un desarrollo a largo plazo. “En esa época vimos que para la demanda del ABC1 sólo había terrenos disponibles en San Carlos de Apoquindo y en La Dehesa, y que eso daba para 10 o 12 años más. Entonces Piedra Roja sería el relevo de suelos para La Dehesa, Lo Barnechea o Las Condes”, dice Lama.
Schmidt y Valdés Arquitectos y RTKL, oficina norteamericana de arquitectura, elaboraron el plan maestro de este mega proyecto inmobiliario, basados además en la experiencia que dio al equipo una serie de viajes, especialmente a Estados Unidos, donde conocieron proyectos similares. Así, la laguna del rancho Santa Margarita en California, o un rancho en Arizona sirvieron de modelos para plasmar las ideas de estos visionarios profesionales en lo que sería Piedra Roja. De hecho, su sello distintivo como proyecto es contar con la primera laguna navegable de Santiago y un club náutico, además del Club de Golf Hacienda Chicureo.
Lama reconoce hoy la audacia que implicó lanzar un proyecto a partir del paisajismo –o landscaping–: una estrategia empresarial distinta, que creaba un entorno previo a los espacios habitacionales. Algo que en ese entonces parecía osado, pero que hoy es una tendencia que se impone.
Este plan contempló básicamente el diseño de un proyecto a escala humana, con los equipamientos ubicados a distancias caminables y un fuerte énfasis en la recreación, vida al aire libre y seguridad en cada uno de sus barrios privados.
El proyecto Piedra Roja se inauguró el 29 de agosto de 2002. La primera etapa (2002-2006) se destinó a construir los primeros barrios residenciales y el camino Juan Pablo II (ex Pie Andino) que lo une a La Dehesa.
Con un plan de desarrollo a 15 años, Piedra Roja cuenta con una inversión total de 1.800 millones de dólares y, una vez concluido, tendrá 12.500 hogares, con una población estimada de 62 mil habitantes.
Contempla casi 200 hectáreas para equipamientos, entre los que se encuentran los colegios San José, perteneciente al Instituto secular de los Padres de Schoenstatt; San Anselmo, del movimiento apostólico Manquehue; y el del Verbo Divino, los que actualmente reúnen en conjunto unos 1.500 alumnos.
El centro comercial Laguna Piedra Roja, que cuenta con bancos, farmacia, librería, centro médico, restaurantes y tiendas de decoración, además del supermercado Lider Express, se vendió hace un par de meses a Vida Corp.
En cuanto al desarrollo de la construcción, Piedra Roja acoge a las inmobiliarias Manquehue y Aconcagua, a las que en los próximos días se sumará un proyecto de Socovesa, la más reciente en llegar al barrio.
El Plan Maestro de Piedra Roja se elaboró teniendo como base la experiencia de Estados Unidos.
Chamisero-Valle Norte
A fines de los ‘90 nació el proyecto inmobiliario Chamisero, en la comuna de Colina. Sus gestores visualizan que en ese sector es posible ofrecer áreas verdes amplias y protegidas, servicios básicos de altos estándares, educación y conectividad vial moderna y expedita con el centro y comunas del sector oriente, establecimientos de salud y trabajo. Y la apertura de nuevas vías de conexión, como la autopista Radial Nororiente o el túnel San Cristóbal Express, podrían potenciar aún más el crecimiento de esta zona.
Chamisero cuenta con un importante polo residencial de más de 400 viviendas, colegios bilingües, equipamiento deportivo y un centro comercial en construcción que iniciará sus operaciones en octubre.
Contempla 514 hectáreas urbanas, 535 hectáreas para el desarrollo de parcelas agro-residenciales y 551 hectáreas destinadas a una reserva ecológica. En su entorno están presentes los proyectos residenciales de Fernández Wood, Almagro y Portezuelo II.
Explica Fernando Bustamante, presidente de Chamisero Inmobiliaria S.A., que este desarrollo obedece al nuevo tipo de ciudad diseñado y construido bajo el concepto de Area Urbana Planificada. “En un principio, este terreno era un fundo al que se llegaba solo en helicóptero, pero la conectividad ha ido mejorando notoriamente con el tiempo, lo que también ha incidido en su desarrollo”, dice Bustamante.
Los accionistas de El Chamisero Inmobiliaria S.A. son: ECSA Inmobiliaria S.A., filial de ECSA S.A., con 75,24 %; Interamericana Compañía de Seguros de Vida S.A., perteneciente a American International Group - AIG, con 15%; Sociedad de Inversiones Norte Sur S.A., con 7,44 %, y otros accionistas, con 2,32 %.
Chamisero es una de las primeras Zonas Urbanas de Desarrollo Condicionado (ZUDC) implementadas en la provincia de Chacabuco. El proyecto se inició en 1995, con la adquisición de 1.600 hectáreas, con la perspectiva de destinar esos paños a desarrollos inmobiliarios
En 2002, Chamisero y Piedra Roja suscribieron una alianza estratégica para abordar las obras de red vial estructurante del sector de Chicureo. Ambas empresas concordaron un plan para implementar la malla vial en Colina Sur (Autopista Nororiente; Avenida Pie Andino; Avenida del Valle). A esta fecha se encuentran en operaciones el Camino Pie Andino, el tramo poniente de la Autopista Nororiente (desde Chamisero hasta la Ruta 5 Norte) y ciertos tramos de la Avenida del Valle. Se estima que a fines de 2008 la Avenida del Valle estará terminada en todo el tramo entre la Rotonda de Chicureo y la Autopista Los Libertadores.
Parque Bicentenario: la apuesta estatal
Ciudad Parque Bicentenario se autodefine como “el desarrollo urbano más relevante que Chile ha emprendido en su historia”. Un ambicioso proyecto que comprende el desarrollo de 250 hectáreas de terreno localizadas en el sector sur poniente de Santiago, entre las avenidas Departamental, General Velásquez, Lo Errázuriz y Pedro Aguirre Cerda, sobre los terrenos donde funcionaba el aeródromo de Los Cerrillos.
Este hito urbanístico impulsado por el Ministerio de Vivienda busca consolidar una nueva forma de hacer ciudad, mediante una efectiva asociación público-privada que pondrá énfasis en la construcción de un barrio inédito, moderno y de calidad, donde convivan distintos tipos de familias.
El inicio del proyecto se remonta a 2001, cuando se anunció la iniciativa de reconversión urbana de las 250 hectáreas del aeródromo. Ese mismo año se llamó a un concurso internacional de ideas en el que participaron más de 70 equipos de profesionales nacionales y extranjeros del ámbito de la arquitectura y el urbanismo. El proyecto ganador –de los entonces estudiantes de Arquitectura Rubén González y Cristián Ulloa– marcó los lineamientos principales del plan maestro desarrollado por la consultora Urbe.
Ciudad Parque Bicentenario contará con viviendas, colegios, supermercados, espacios para la recreación y la cultura, y un centro cívico comunal que albergará el nuevo edificio consistorial de la Municipalidad de Cerrillos, un conjunto de servicios públicos y privados, locales comerciales, Carabineros y Bomberos.
Además, 70 hectáreas de áreas verdes, distribuidas en un gran parque central de 50 hectáreas y varios parques laterales. Se trata de una extensión equivalente a 5 veces el Parque Forestal o 2 veces la Quinta Normal. En el gran parque central –que estará listo este año– se plantarán 3.500 árboles, habrá una laguna navegable de 2 hectáreas, ciclovías, lugares de estar y áreas para practicar deportes. Es precisamente este parque el eje integrador del proyecto, que absorberá el impacto de 15 mil viviendas y de unos 60 mil habitantes, proyectados para 2025.
El arquitecto Juan Manuel Sánchez, director del proyecto, explica que si éste llega a buen término generará un importante cambio en la tendencia de construcción en modelos similares. “La apuesta del Estado es demostrar que se pueden desarrollar iniciativas de este tipo y que, además, lleven a cabo la integración social”. El plan busca sentar un precedente en el tipo de ciudad y su mix de usos y desde el punto de vista de la sustentabilidad ambiental, ya que quienes construyan allí se encontrarán con normas muy específicas en cuanto a eficiencia energética, de construcción y utilización de energías renovables.
Por ahora, todos los planes se ajustan a abrir la primera fase del proyecto en 2010, con las primeras 1.500 viviendas. Para ello, durante el segundo semestre de este año se licitarán a las inmobiliarias interesadas los primeros macrolotes para su ejecución.
Valle Grande: apostando al norte
Valle Grande, de Novaterra, es un nuevo polo de desarrollo urbano, a tan sólo 20 minutos del centro de Santiago por la Ruta 5 Norte, y a escasos diez minutos de Quilicura.
Ubicado en la comuna de Lampa, al norte de Quilicura y al poniente del kilómetro 16 de la Ruta 5 Norte, hoy Valle Grande suma un total de 912 hectáreas, donde ya residen más de 1.250 familias, distribuidas en seis barrios.
Este megaproyecto, que contempla el desarrollo en los próximos 20 años de una nueva ciudad con 30 mil viviendas, cuenta con el respaldo financiero de tres aseguradoras: Consorcio Nacional de Seguros, Corp Vida y Bice Vida.
La iniciativa ha considerado la habilitación de 116 hectáreas de parques y plazas en su superficie total. Entre sus desarrolladores inmobiliarios están Brotec- Icafal, Rockport, Ecsa Ecomac, Ebco, Avellaneda, Geosal, Cuatro +, El Arroyo, Novaterra e Inmobiliaria Santo Tomás, que entregan una oferta de viviendas a precios que oscilan entre UF 1.000 y UF 3.000, destinadas a sectores socioeconómicos de clase media.
Valle Grande cuenta hoy con dos colegios en funcionamiento y con una empresa sanitaria que produce agua potable y que, además, se encarga del tratamiento de las aguas servidas.
Para julio de este año está prevista la apertura del primer centro comercial, con un supermercado Santa Isabel, mientras que para 2009 se espera contar con el enlace de La Montaña con la Ruta 5 Norte.
Pudahuel: el futuro
Mientras estos proyectos continúan, otras iniciativas se plantean como las de recambio en este tipo de desarrollo urbano. Esta vez es la zona de Pudahuel la elegida. Se estima que unas 200 mil personas vivirán en las primeras “comunidades planificadas” de nuestro país, las que se construirán en esos terrenos.
El proyecto Praderas contempla una inversión de 2.300 millones de dólares y albergará a más de 120 mil habitantes en dos mil hectáreas. De los grupos Hurtado (65%) y Cruzat (35%), contempla áreas verdes e infraestructura; viviendas, colegios, empresas y comercio, en un desarrollo proyectado a 30 años.
Alejandro Magni, gerente general de El Bosque, explica que para este proyecto en el Valle de Lo Aguirre hay razones urbanísticas, además de las económicas. Al ser áreas planificadas, existe un uso más eficiente del terreno y el negocio se convierte en atractivo al entregar una oferta novedosa con elementos de un entorno similar a otros proyectos dirigidos al segmento ABC1: por ejemplo, un gran parque como eje de la iniciativa. “Hablamos de un desarrollo a gran escala en un mercado más amplio –la clase media- con una visión de futuro, en un sector más cercano desde el centro de Santiago que Puente Alto o La Florida”.
El proyecto se encuentra hoy en el Consejo Regional -CORE– para su aprobación final y se espera que este año comience la construcción de las primeras viviendas.
Por su parte, Urbanya invertirá 1.400 millones de dólares, con unos 110 millones destinados sólo a infraestructura: una laguna, parque privado y diversos tipos de viviendas de entre UF 1.400 y UF 2.500.
De la superficie total, 434 hectáreas serán de viviendas, 130 quedarán como áreas verdes y aproximadamente 100 se destinarán a educación, vialidad y actividades productivas. Se estima que en 30 años podrían vivir allí unos 70 mil habitantes, cantidad similar a la que hoy tiene la comuna de Providencia.
Otra de las proyecciones de esta iniciativa es habilitar dentro del terreno un centro de exposiciones al estilo de la ex FISA, y convertirse además en una zona que albergue especialmente viviendas y servicios para quienes trabajen en torno al aeropuerto de Santiago.
Ambas iniciativas proyectan llevar a la zona a cerca de 200 mil nuevos habitantes en 30 años, desafío que ambos grupos implementarán bajo el modelo de los PDUC (Proyectos de Desarrollo Urbano Condicionado), norma que desde 2003 regula el desarrollo de grandes superficies fuera del radio urbano.
Como parte del plan de mitigación del impacto vial, Urbanya y Praderas construirán un acceso paralelo a la ruta 68, para no recargar esta vía con habitantes de los conjuntos.
En un plazo cercano a las dos décadas, esta población podría duplicarse, producto de la suma de proyectos que están siendo analizados y evaluados y que generan grandes expectativas, dadas las condiciones de accesibilidad que han ganado esas áreas con la presencia de Costanera Norte, la Ruta 5 (Norte Sur), Américo Vespucio y la Ruta 68; más cercanía al Metro y al aeropuerto.
Así, las mini ciudades en torno a Santiago se van pareciendo cada vez más a los suburbios norteamericanos, donde la calidad de vida es la mayor oferta, en un entorno en que la demanda es creciente por mejores y mayores espacios. El destino de la gran metrópoli parece estar echado.
Viviendas energéticamente eficientes
En onda sustentable
Pese a que en el mundo ya adquirió una considerable importancia, en Chile todavía son pocos los que realmente conocen los beneficios que tiene el optar por una “construcción sustentable”.
Por Carmen Paz Calvo.
Si bien podría pensarse que la preocupación por el uso eficiente de la energía es algo nuevo, fruto del calentamiento global, lo cierto es que su origen se remonta a muchísimos años. De hecho, sólo para aterrizar el tema en nuestro país, más allá de la crisis energética que actualmente estamos viviendo, las antiguas casas de adobe ya tenían algo que decir. Así lo sostiene Javier Hurtado, gerente de estudios de la Cámara Chilena de la Construcción (CCHC), para quien “el adobe es un material muy eficiente desde el punto de la aislación térmica; de igual manera, los corredores y sus aleros tenían como función controlar la iluminación”.
Aunque este tema fue dejado un poco de lado por algunas décadas, hoy vuelve en gloria y majestad. Según Hurtado, esto tiene que ver con un tema de costos. “Hubo una época en que en Chile había más preocupación, por lo caro y difícil que resultaba energizar las viviendas. Después dejó de ser tan importante, y ahora que los precios están altos y hay escasez, la eficiencia vuelve a ser un tema esencial”, asegura.
Pero vamos por partes. Más allá del tema energético, el concepto de construcción sustentable involucra mucho más que eso. Según los especialistas, tiene que ver con una construcción confortable, que además sea eficiente en términos de uso de la energía y respetuosa con el medio ambiente en relación a los materiales que se utilizan, tanto en el proceso constructivo como durante el uso y la deconstrucción o término de su ciclo de vida. Es decir, la eficiencia energética constituye una arista importante, pero no es la única. Porque incluso un diseño arquitectónico adecuado permite requerir menos energía en términos de iluminar y climatizar una vivienda. Y pese a que existe la idea generalizada de que esto implica costos iniciales mayores, la experiencia indica que no necesariamente es así. De hecho, se estima que estos costos pueden verse incrementados en sólo 2%, mientras que los ahorros a futuro son más que considerables.
El tsunami verde
De acuerdo a lo que sostiene Norman Goijberg, presidente del Consejo Chileno de Construcción Sustentable y Vicepresidente de International Initiative for a Sustainable Built Environment, en Chile tenemos 34 años de atraso en el tema de la eficiencia energética. “A partir de 1973, cuando hubo un embargo de petróleo, países como Estados Unidos, Canadá y algunos europeos empezaron a aplicar programas de este tipo. Desde entonces hasta ahora, esas economías han seguido creciendo, pero el consumo energético se ha mantenido en una línea horizontal. En Chile, la curva de crecimiento no se ha desacoplado con la del gasto, por lo que hay una necesidad como país de ponernos al día”.
Un tema no menor, si se considera que el sector vivienda, edificación y construcción es responsable del 28% del total del consumo energético nacional. De hecho, según estimaciones de la Comisión Nacional de Energía (CNE), con una disminución de sólo 10% del consumo energético total del sector se alcanzaría un ahorro equivalente a lo que aporta una central hidroeléctrica de las proporciones de Ralco.
Lo que se busca es más calidad de vida con menos consumo de recursos económicos y materiales, y para lograrlo –agrega Goijberg– es necesario constituir equipos interdisciplinarios desde las etapas más tempranas de desarrollo del proyecto. “Todo lo que no se consiga con un adecuado diseño de arquitectura se puede complementar con equipamiento técnico, logrando ahorros de entre 50 y 100%”, asegura.
Pero ¿qué pasa entonces con las casas que ya están construidas? Según el especialista, las responsabilidades deben ser asumidas tanto por el sector público como por el privado. “La construcción nueva representa sólo el 2% del parque total, y la tarea de mejorar lo construido es sumamente relevante. El ideal, si es que no se puede modifi car la arquitectura, es mejorar la aislación térmica. En otros países existen subsidios y créditos especiales. Acá, lamentablemente, no tenemos nada de so. Por eso es que afuera bautizaron todo este proceso como the green tsunami, porque fue algo que llegó a toda velocidad; en Chile todavía vamos a paso lento”.
Sustentable made in Chile
A juicio de Javier Hurtado, durante los últimos dos años los chilenos hemos tomado un poco más de conciencia respecto del tema energético, lo cual se ve reflejado, por ejemplo, en el boom de las ampolletas de bajo consumo.
De todas formas, el personero de la CCHC cree que mientras más informada esté la población, mejores serán las perspectivas. “Cuando para las personas esto pase a ser un atributo importante en la compra de una vivienda, las empresas irán ofreciendo este tipo de productos. Ahora priman otros criterios, como ubicación, distribución de espacios, diseño, etc”.
Carlos Valeria y su proyecto Vivienda Inteligente
Algo en lo que coincide Norman Goijberg, quien asegura que muchas veces, por desconocimiento o por seguir la moda, la ente diseña y construye sus casas con grandes ventanales, lo cual es totalmente opuesto a los criterios de eficiencia energética. “Después, cuando llegan a vivir, se dan cuenta de que las cuentas son caras, pero ya no es sólo un problema de tener el dinero para pagarlas, el problema es que de repente se van a quedar sin calefacción. El termo panel es una solución cara, que por sí sola produce muy poco efecto; el aislamiento térmico adecuado es mucho más significativo”. Ahora bien, y pese a que todavía son pocas, cabe destacar iniciativas como la de Inmobiliaria y Gestión Integral, y su proyecto Vivienda Inteligente: una casa, todavía en etapa de construcción –ubicada en el exclusivo sector de El Huinganal, en La Dehesa– que según sus responsables integra un diseño arquitectónico moderno con un uso efi ciente de la energía y baja emisión de CO2.
Sólo por nombrar algunas de sus particularidades, podríamos mencionar su alta calidad envolvente –gracias a un aislamiento exterior altamente especializado–, ventanas termo paneles de cristal incoloro con gas argón, un muro Trombe –acumulador pasivo de energía que permite calefacción y ventilación natural–, sistema de calefacción ambiental basado en paneles solares, sistema domótico –para un control integrado de todas las actividades que se desarrollan en la vivienda–, sala multimedia con muros y revestimientos aislantes y de control acústico y ambiental, y piscina temperada durante todo el año mediante el uso de calefacción mixta –solar y eléctrica–, entre otros sofisticados equipamientos.
Carlos Valeria, gerente general de la empresa, cuenta que el proyecto vio la luz luego de diez años de desarrollo, en los que le tocó trabajar codo a codo con a destacados especialistas extranjeros y chilenos.
Si bien todavía está en etapa de diseño y estudio, el proyecto Caminos de Padre Hurtado de Inmobiliaria Geosal-Aconcagua también es digno de destacar.
Con 4.500 viviendas proyectadas en 100 hectáreas de la comuna de Padre Hurtado, y cuyo valor iría entre las UF 1.500 y UF 4.000, la idea es incorporar a este mercado una construcción sustentable, para lo cual evalúan el uso de paneles solares, soluciones constructivas aislantes, uso de materiales amigables con el medio ambiente, ahorro energético y manejo de residuos.
“Nuestro proyecto será pionero en la industria, al menos en lo referente al estudio y diagnóstico claro de la real posibilidad de implementar este tipo de sistema, dado el valor de las viviendas. Creemos que faltan incentivos de parte de la autoridad y una política clara que priorice el uso de estas tecnologías”, sostiene Roberto Alcalde, gerente de proyecto.
En una reunión con la Comisión de Ordenamiento Territorial del Consejo Regional Metropolitano, el seremi de Vivienda y Urbanismo, Carlos Estévez, presentó la propuesta ministerial sobre la modificación al Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS), que plantea -entre otros puntos- aumentar de manera condicionada el área urbana de la capital en 10 mil 898 hectáreas.
