Un local bajo mi departamento

Con el fin de aprovechar el suelo, los inmobiliarios están construyendo placas comerciales en las plantas bajas de los edificios nuevos de departamentos. El eje de la Línea 1 del Metro es el sector que cuenta con más iniciativas de este tipo.

Así como en Buenos Aires, en Santiago comienza a poblarse de edificios de departamentos cuyas plantas bajas están destinadas a locales comerciales. De preferencia, se localizan en el eje del Metro. Ejemplos de esta tendencia son Providencia, Las Condes y Ñuñoa.
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por Oriana Olivos Marín

"El encarecimiento del precio del suelo ha empujado a los inmobiliarios a exprimir los terrenos buscando la mayor constructibilidad. En este marco, los locales comerciales conforman una buena opción. Además, existen comunas como Providencia donde las normativas premian la cesión, por parte de privados, de espacio público y habilitación de galerías comerciales.

MÁS RENTABILIDAD

Dice Rodrigo Aravena que se trata de un sistema inteligente de gestión urbana y que beneficia a la ciudad, porque son proyectos que revitalizan el espacio público, y también, a las inmobiliarias, ya que cuentan más metros cuadrados para vender.

Según Rodrigo Fuenzalida, gerente general de Fuenzalida Desarrollos Inmobiliarios, en general, a los compradores de departamentos nuevos no les gusta tener locales debajo de sus departamentos. "Esto se debe a malas experiencias en inmuebles antiguos, cuando no había regulación o un control estricto sobre el tipo de comercio que se establecía. En muchos casos generaban malos olores, tenían fea fachada o se usaban para bares".

Comenta Rodrigo Fuenzalida que si las propuestas comerciales que se instalan en el primer piso cuentan con minimarket, cafeterías de marca, farmacias, gimnasio, lavandería, peluquería, bancos y sucursales de instituciones, tienen buen pronóstico. Los residentes del edificio pueden satisfacer sus necesidades en forma expedita.

También los buenos emprendimientos posibilitan cuidar la fachada y, lo más importante, por su seriedad, pagan a tiempo los gastos comunes. Otro aporte de este tipo de locales es que hacen posible construir proyectos de departamentos en ubicaciones privilegiadas, donde los terrenos son más caros, que de otro modo sería imposible.

Para Rodrigo Aravena, un buen comercio dinamiza los proyectos residenciales y el malo los afecta negativamente. Esto último genera rotación de locatarios que incide en la calidad de vida del condominio y baja su plusvalía en el largo plazo. "Por eso es fundamental la buena ubicación y una adecuada gestión de los administradores".

La oferta de viviendas emplazadas sobre comercios se orienta a los segmentos C2 y C3, esencialmente. Por lo general son condominios de parejas jóvenes y personas solas que se benefician al proveerse de los servicios que brindan estas instalaciones en las plantas bajas.

En cuanto a precios, en Santiago Centro predominan espacios comerciales en proyectos de departamentos entre 900 UF y 1.500 UF. En providencia y Las Condes este indicador sube a 1.800 UF y 3.000 UF, pero nunca más allá porque los departamentos familiares de mayor superficie o precio no conviven bien con el comercio en primer piso.

Dice Rodrigo Aravena que los locales no debieran incidir en el precio unitario de los departamentos, pero sí en los gastos comunes. Estas instalaciones permiten prorratearlos mejor e, incluso, bajarlos en la gran mayoría de los casos.

PRECIO DE LOCALES

Los locales comerciales se suelen vender a empresas o inversionistas, quienes capitalizan su renta. El valor fluctúa entre 36 UF y 42 UF el metro cuadrado en sectores de baja demanda. Pero en zonas que tienen salidas a la Línea 1 del Metro, por ejemplo, sube a 60 UF (y más) el metro cuadrado de planta libre en primer piso. Es el caso de Providencia y Las Condes.

PARA QUE AMBOS CONVIVAN

El diseño de las plantas comerciales debe destinarse a locales institucionales y no a locatarios pequeños que no tienen presupuesto para mantener las instalaciones.

Tiene que existir un reglamento de usos permitidos o prohibidos.

Debe haber buenas instalaciones de shafts y de climatización.

Disponer de espacios especiales y estéticos para la publicidad.

Se debe reglamentar el uso de jardines con el fin de que los locales no copen el espacio residencial.

Tienen que existir horarios de funcionamientos para que los locales no interrumpan la vida de los residentes.

Fuente: El Mercurio Domingo 25 de mayo de 2008

Impulsarán una implementación gradual del proyecto que regulará unos 20 mil ascensores en el país

flickr.com / citizen_poeta

El Senado aprobó legislar sobre la iniciativa que establece condiciones para garantizar la seguridad de los ascensores y para que exista una adecuada fiscalización.

Mayores certezas sobre la responsabilidad en el mantenimiento y fiscalización de los ascensores incluirán los senadores de la Comisión de Vivienda durante el debate en particular del proyecto que establece condiciones para que estos vehículos regularicen su situación.

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Ello, luego de que el Senado aprobara la idea de legislar de la iniciativa, en segundo trámite, que fija normas de instalación, mantención e inspección de este medio de transporte y que le fijara como plazo para realizar indicaciones hasta el próximo 28 de abril.

Durante el debate intervinieron los senadores Antonio Horvath y Víctor Perez, presidente e integrante de la Comisión de Vivienda, respectivamente, quienes destacaron la necesidad de fijar un marco legal que garantizará una mayor seguridad para los más de 20 mil ascensores que funcionan en el país.

El senador Horvath aseguró que “aproximadamente la mitad de los ascensores del país, es decir, unos 10 mil se encuentran en condición de ser verificados por su eventual riesgo para las personas”.

Aseguró que la Comisión estableció una serie de condiciones mínimas y para que exista un servicio técnico adecuado que otorgue mayor seguridad a la población que cada vez prefiere optar por las viviendas en altura.

A su vez, el senador Víctor Pérez, dijo que el “el proyecto establece quién es responsable por el mantenimiento y funcionamiento de ascensores tanto en edificios privados como públicos y expresa esa responsabilidad a través de la obtención de certificados de mantenedores que estarán en un registro en el Ministerio de Vivienda”.

Sin embargo, anunció que “es preciso perfeccionar estas normas para que el responsable exclusivo de los ascensores no sean solo los propietarios sino también el administrador del edificio y los profesionales que actúan como empresa de certificación o inscritas en registro”.

Otro aspecto importante es “establecer un periodo de marcha gradual para la implementación de esta reforma, ya que cuando discutimos este tema, los representantes de las empresas de ascensores coincidieron en que hoy no existe ninguna capacidad técnica para garantizar un funcionamiento adecuado y la debida fiscalización”.

NUEVO MARCO LEGAL

Este proyecto establece las condiciones mínimas para la instalación de ascensores, montacargas, escaleras y rampas mecánicas con el fin de asegurar su funcionamiento en el tiempo.

De acuerdo a estudios de la propia industria, del universo de 20 mil ascensores del país, prácticamente la mitad, es decir unos 10 mil, se encontrarían fuera la de norma y las propias empresas han señalado que son riesgosos y no cuentan con normas para garantizar su seguridad.

Además, un 40% de los ascensores son de tráfico alto, es decir, corresponden a edificios públicos, hospitales, clínicas, edificios corporativos, etc; los que pueden llegar a hacer 1.800 viajes en un sólo día. Es decir, que son más de 250 millones de viajes mensuales, los que se realizan en todos los ascensores de este tipo en el país.

Se calcula que los ascensores trasladan entre 5 y 10 millones de personas al día. Sin embargo, no existe la conciencia de que éste sea un medio de transporte como cualquier otro, pese a que Bomberos, sólo en Santiago, recibe entre 5 y 9 llamadas de rescate, relacionadas con estos aparatos diariamente.

Fuente: Periódico Electrónico Senado - Edición 170 Departamento de Prensa 01/04/2008 Boletín Nº 4975-14